時間：2025-05-22 16:32:49
來源：城市化網 作者：蔡義鴻
?【導語】?當“房價收入比突破28:1”與“超20%新城區空置率”并置時，我們不得不正視蔡義鴻十二年前揭示的“瘋狂閉環”仍在運轉：高房價催生土地財政依賴，土地財政催動新城擴張制造“鬼城”，新城擴張抽空鄉村形成空心村，空心化加劇人口流動催生臨時夫妻，而這一切最終反噬為更劇烈的權利博弈。這條因果鏈，恰是中國城市化進程的“第二性原理”。
?一、房價狂飆：土地金融化的原罪與異化?
●?杠桿游戲的制度性強化：自然資源部數據顯示，2023年全國土地出讓金雖同比下降18.7%，但土地抵押融資規模同比增長23%，土地相關金融衍生品交易量達7.8萬億元。當住宅用地平均樓面價突破房價的42%（北上廣深均值），土地市場已異化為金融投機標的。
●?財富分配的空間重構：?央行2024年《中國城鎮居民家庭資產負債調查報告》顯示，房產占城鎮居民家庭總資產比重達69.7%，但住房自有率下降至58.3%。這意味著：房價上漲愈烈，無房群體愈被擠壓至租賃市場或新城開發區，為“鬼城”埋下需求側隱患。
?二、鬼城新生：過剩供給與真實需求的認知撕裂
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●?規劃幻象的科技包裝：清華大學城市規劃院調研發現，?中西部某省會“智慧新城”規劃人口200萬，實際常住人口不足80萬，卻借助VR建模技術虛構出87%的“元宇宙入住率”。住建部2024年專項督查數據顯示，此類“數字鬼城”在全國已識別出73處，其中有21處為“規劃人口超百萬但常住不足50萬”的嚴重案例。
●?庫存轉化的制度困境：住建部2024年1-5月數據顯示，?全國商品房待售面積增至7.6億平方米，但保障性租賃住房轉化率僅11.3%。當“保交樓”資金更多流向新區開發而非存量盤活，鬼城生成機制仍在自我強化。
?三、空心村裂變：代際斷崖與倫理重構
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●?人口流失的乘數效應?：農業農村部監測數據顯示，農村常住人口中60歲以上占比達36.8%，較2013年提升14個百分點。中國農業大學2023年田野調查提示，皖北某縣“老年主播村”案例顯示：78%的留守老人通過直播帶貨獲得主要收入（月均收入不足2000元），但其中63%子女三年未歸鄉。
●?宅基地制度的功能異化：?自然資源部2024年中期評估發現，全國28.3%的農村宅基地閑置，但江蘇試點“宅基地改革”中，43%的流轉土地被改建為網紅民宿而非農業設施。當資本下鄉更多追逐景觀消費而非農業生產，農村空心化正從居住空間蔓延至產業根基。
?四、臨時夫妻進化：居住壓力衍生的組織化生存
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●?合租關系的精密計算：?深圳龍華區“劏房算法匹配平臺”數據顯示，6.8萬租戶中，52%選擇“技能互補型合租”，其中IT工程師+護士組合占比最高，租金支出平均降低37%。這種基于職業特征的利益共同體，正在重構傳統居住倫理。
●?政策工具的倫理挑戰：?某二線城市公租房分配引入“信用分+社保年限+學歷積分”算法模型，導致外賣騎手群體申請通過率僅19%，低于全市均值26個百分點（北京大學住房研究中心測算）。當居住權分配過度依賴量化指標，制度性排斥風險顯著加劇。
?【致原文作者】?
蔡義鴻警示的“瘋狂閉環”之所以持續，根源在于土地增值收益分配機制失衡。欲破此局，需構建三重新平衡：
●?地權與房權的再平衡?：建議參考德國空間規劃法經驗，試點“土地增值收益調節稅”，將新城開發超額收益的30%強制投入保障房建設；
●?數字與實體的再平衡：借鑒東京都市圈緊湊城市政策，?建立“數字鬼城”預警指標，將虛擬空間開發強度與實體人口增長率掛鉤；
●?代際與區域的再平衡：參照日本田園回歸支援制度，?推行“宅基地養老信托”，允許農民將閑置宅基未來收益權置換為城市養老金權益，但該制度要求連續務農5年方可享受權益。中國試點可能面臨“代際履約風險”。
沒有制度的清醒，就沒有城市的清醒。當我們將視野從“土地財政周期”擴展到“人的城鎮化周期”，或許能在這條因果鏈上找到解扣之鑰。
【原文】城市化背后的瘋狂博弈
刊發于《城市化》雜志2013年第5期
近來，與城市化（城鎮化）相關的新聞成為中國乃至世界媒體的熱點中的熱點，隱隱之中感覺城市化是不是已經有點瘋狂了，難道“鬼城”、空心村、臨時夫妻……就是城市化瘋狂所必須面對或付出的挑戰或代價？
其實，在中國城市化如火如荼的背后，涌動著瘋狂的權利博弈，且一刻也沒有停止過。城市化的“掮客們”對2012年中國的城市化率超過了全球平均水平達到52.45%（國家統計局數據）津津樂道，而城市化的受害者和理性人士則直陳時弊：鄂爾多斯領銜的“鬼城”數量越來越多，劉麗反映“臨時夫妻”現象的發言令人震驚，空心村造就的“386199”部隊日益壯大。
所有這一切，其實都是快速城市化進程中的表象，筆者以為，城市化的利益核心是土地，而反映土地權利最直接的就是房地產，而房價的瘋狂上漲正是土地權利瘋狂博弈的結果。
在日前參加的一個小型座談會上，有人透露了一個消息：“京郊的一家農戶在最近的拆遷中得到了超過一億元人民幣的補償款?！眲撛炝艘灰贡└坏膫髌?。其實大家都明白，類似這樣的天價拆遷補償是基于對房地產價格持續上漲的預期。
一方面，土地的權利博弈日趨尖銳，失地農民維權意識增強，征地拆遷補償及其要求大幅度上漲，許多城市的舊城改造、城中村改造舉步維艱，使城市決策者和開發商舍棄人口較多、空置風險較低的老城區，而轉向人口稀疏得多、空置風險高許多的新區，從而造就了一座座“美麗”的“鬼城”。
另一方面，農民的宅基地及其在宅基地所建的房子，卻因我國的一些不合理法規造成農民財富的惡性沉淀。根據九三學社發布的調查報告，近年來，我國農村常住人口每年以1.6%的速度在減少，宅基地卻以每年1%的速度增加；農村每年建房占地200萬畝，年投入數千億元，但其中1/4的住房卻常年無人居住。如果加上土地本身的價值，我國農民每年沉淀在土地和住宅的財富將超過萬億元。
然而，最讓人們百思不得其解的是，不可流通的農民宅基地及其住宅，一旦被政府征收后不僅搖身一變可流通了，而且還增值百倍。賦予政府使農民宅基地及其住宅由不可流通變為可流通、并迅速增值的就是我國不合理的土地法規。
因此，筆者以為，沒有瘋狂的房價，就不會出現瘋狂的“鬼城”，沒有令人扼腕的空心村，就沒有令人震驚的“臨時夫妻”……也就沒有近乎瘋狂的城市化及其背后的權利博弈！究其原因，一部不近情理的土地法規遲遲不改，我們是不是也有點瘋狂？
（作者蔡義鴻系城市化網創始人、中國國際城市化發展戰略研究委員會副主任兼秘書長）
