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2025年07月11日
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新城開發(fā)慣常遠離成熟中心“白紙作畫”，看似提供了廣闊空間，實則面臨嚴峻的效率挑戰(zhàn)。巨量基礎設施投入形成難以回收的沉沒成本。分散的布局削弱功能協(xié)同與規(guī)模效應，稀釋單位土地經濟密度與社會活力，更蠶食寶貴的綠色生態(tài)資源。
與此同時，毗鄰核心區(qū)的淺內街區(qū)卻常被忽視。它們坐擁核心區(qū)輻射圈的黃金區(qū)位資源和擁有相對成熟的基礎設施骨架，卻因三大困境淪為低效資產沉淀區(qū)。一是空間遮蔽。被核心區(qū)巨型建筑或者核心區(qū)外圍的高大基礎設施物理遮擋，區(qū)位優(yōu)勢消解，空間價值長期被低估；二是功能衰退。原有低端業(yè)態(tài)凋零，空間陳舊破敗，難以承接核心區(qū)外溢的高端需求；三是產權碎片化。地塊權屬分散復雜，“反公地困局”導致交易成本過高，阻斷存量資產向資本的轉化路徑。
淺內街區(qū)的再生，是一種高效率、可持續(xù)、集約化的空間配置模式，其生態(tài)與經濟優(yōu)勢無可比擬：
遏制城市無序蔓延，守護綠色邊疆：對淺內街區(qū)的深度挖潛和向上發(fā)展，將城市增長嚴格限制在現(xiàn)有建成區(qū)范圍內，從根本上遏制了“攤大餅”式擴張。保護城市外圍廣闊的生態(tài)資源免遭開發(fā)破壞。
創(chuàng)造人本步行環(huán)境，提高區(qū)域價值：緊鄰核心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，結合高密度的混合功能開發(fā)，使居民的工作、生活、服務需求能在極短距離，甚至步行距離內解決。丹佛第16大街的更新實踐表明，續(xù)步行空間有效提升區(qū)域價值。
提升空間配置效率，節(jié)約基建投入：淺內街區(qū)更新無需像新城那樣大規(guī)模新建基礎設施骨架。這顯著降低公共財政投入，縮短建設周期。東京品川站周邊區(qū)域的復興，正是依托其作為核心區(qū)重要交通樞紐的地位實現(xiàn)價值倍增與能級提升。
激發(fā)區(qū)域創(chuàng)新火花，提升經濟活力：緊鄰核心區(qū)，使淺內街區(qū)天然具備與核心區(qū)高端要素便捷互動的優(yōu)勢。通過植入創(chuàng)新工場、特色商業(yè)、高品質租賃住宅等感性功能，高效承接核心區(qū)溢出需求，形成互補產業(yè)鏈。這種“核心區(qū)+邊緣創(chuàng)新生活區(qū)”的組合，遠比孤懸的新城更能激發(fā)創(chuàng)新火花和提升經濟密度。舊金山使命灣的成功轉型，便是將核心區(qū)邊緣的廢棄工業(yè)區(qū)更新為集生物研發(fā)、住宅、商業(yè)于一體的活力新區(qū)，激發(fā)區(qū)域城市創(chuàng)新。
格萊澤在《城市的勝利》中早已洞察：“城市的成功在于其能夠將人們緊密地聯(lián)系在一起?！睖\內街區(qū)的再生，正是將核心區(qū)強大的集聚能量，通過精密的規(guī)劃與更新，向周邊有機疏導與強化的過程。它代表著一種城市核心區(qū)更新范式的根本性轉變，體現(xiàn)在三個關鍵維度：
一是從遮蔽到賦能。將物理遮擋轉化為垂直空間互動界面。上海蘇河灣這片緊鄰外灘核心區(qū)的區(qū)域，曾因高層建筑遮擋與濱水空間割裂，淪為陽光與視線的“陰影地帶”。其更新打破傳統(tǒng)平面開發(fā)思維，通過“垂直城市”理念重構空間。在保留歷史建筑基底基礎上，搭建多層空中連廊串聯(lián)建筑群，形成立體步行網絡；利用高層建筑裙樓打造“垂直商業(yè)體”，將地面街道功能向高空延伸。改造后，蘇河灣不僅成為市民與游客的觀景打卡地，還吸引了眾多藝術機構與創(chuàng)意企業(yè)入駐，實現(xiàn)從被遮蔽的邊緣區(qū)到城市立體活力樞紐的蛻變。
二是從孤島到樞紐：通過地下軌道超級節(jié)點重構區(qū)位價值。東京澀谷站周邊區(qū)域曾因多條軌道交通線路交匯卻缺乏整合，導致地面交通混亂、街區(qū)功能分散，形成城市核心區(qū)邊緣的“交通孤島”。2012年啟動的“澀谷未來之光”項目，以地下空間為突破口，將地鐵與鐵路線路換乘樞紐一體化設計，打造地下商業(yè)、交通、休閑復合空間。地面高層綜合體通過下沉廣場、自動步道與地下樞紐無縫銜接。這種“軌道+TOD”模式不僅大幅縮短了通勤時間，更重塑了區(qū)域經濟生態(tài)。如今，澀谷站周邊區(qū)域聚集全球時尚品牌旗艦店和科技公司總部，成為全球軌道交通驅動街區(qū)更新典范。
三是從記憶到貨幣：文化資產經NFT化確權進入全球交易市場。西班牙巴塞羅那的巴特羅之家，作為高迪建筑藝術的巔峰之作，長期面臨客流飽和、保護資金緊張和文化傳播局限等問題。為突破困境，巴特羅之家管理方推出數(shù)字藝術作品《巴特羅之家·高迪的意識世界》，讓百年之前的建筑瑰寶再次走在了藝術節(jié)的前端。巴特羅之家也成為第一個采用實時NFT形式的聯(lián)合國教科文組織世界遺產。借助NFT的區(qū)塊鏈確權與全球流通屬性，將固化的建筑文化產權進行數(shù)字化拆解與重組，創(chuàng)造了可量化交易的“數(shù)字空間權益”，緩解了保護資金壓力，更吸引了大量海外年輕群體關注，并提升了文化IP的“社會價值”。
破解產權碎片化“反公地困局”，是激活淺內街區(qū)沉睡資源、實現(xiàn)其高效資產化的核心前提。淺內街區(qū)蘊含巨大潛在價值，但分散、復雜的微型產權結構嚴重阻礙了資源要素的有效流動和規(guī)?；Y產運營。需超越傳統(tǒng)、僵化的行政征收模式，引入市場化工具與金融化機制，將固化空間資源權益轉化為可量化、可交易、可增值的資產，打通“資源—資產—資本”的價值轉化通路。
一是設立淺內街區(qū)更新信托（SIBT），以受益權證置換分散產權機制設計。六本木HILLS更新項目中，開發(fā)主體森大廈株式會社創(chuàng)新采用“不動產證券化+信托與REITs配合”模式，成功破解產權碎片化難題，實現(xiàn)區(qū)域價值躍升。項目遵循“更新前不動產價值”與“更新后不動產”等價交換原則分配原權屬人利益。面對開發(fā)階段土地價格暴跌的困境，森大廈株式會社新增規(guī)則，設置約2.2萬平方米的五層物業(yè)共有層，150位原始權屬人以持有土地入股的方式共同持分該共有層，并采用整體信托委托管理出租模式。權屬人憑借信托受益權，可分享物業(yè)出租收益，既保障了原權屬人權益，又實現(xiàn)了產權有效整合。六本木HILLS的實踐是典型的“空間設計+金融工具”驅動城市空間資源向空間資產和空間資本高效轉化的范例。
二是跨地塊開發(fā)權轉移，允許將歷史建筑未用容積率轉移至新建塔樓。百老匯作為世界戲劇藝術核心地帶，分布著大量歷史悠久的劇場。為平衡文化保護與城市發(fā)展，紐約市創(chuàng)新性設立“劇場特區(qū)”，突破傳統(tǒng)相鄰地塊轉移限制，允許歷史劇場的“上空權”在特區(qū)內自由交易。政府將30多個劇場列為歷史保護建筑，賦予其開發(fā)權轉移資格，并簡化審批流程，根據(jù)交易體量制定差異化審批要求。此外，明確規(guī)定劇場在轉讓“上空權”后，仍需保持演藝功能，確保文化業(yè)態(tài)的延續(xù)性。百老匯的實踐是“空間權益市場化配置”的典范，完美詮釋了從“底線型資源保護”向“目標型資產增值”的規(guī)劃設計范式轉變。
淺內街區(qū)的再生，絕非小修小補，而是關乎城市從“增量擴張”轉向“存量增值”可持續(xù)發(fā)展模式的戰(zhàn)略選擇。它代表著一種更智慧、更集約、更人性化的城市發(fā)展哲學：將寶貴的資源精準投入到區(qū)位優(yōu)越、潛力巨大的核心區(qū)邊緣地帶，通過功能混合與場所營造，高效延展核心區(qū)集聚效應，滿足市民對于便捷、活力、認同與獨特體驗的“高感性”需求，將低效空間資源轉化為高價值空間資產。
